Oserie de întrebări se ridică cu privire de tranzacțiile imobiliare care au că obiect terenuri și construcții, tranzacții care începând cu 1 ianuarie 2021 se află în imposibilitatea de a fi perfectate deoarece nu au fost adoptate normele de aplicare ale Legii nr. 246/2020 privind utilizarea, conservarea și protecția solului.

Imobilele cu privire la care se aplică această prevedere legală sunt terenurilor deținute sau utilizate în baza unui titlu, indiferent de categoria de folosință a terenului, respectiv: terenuri cu destinație agricolă (în general extravilane), terenuri cu destinație forestieră, dar și terenuri din intravilan, aferente localităților urbane și rurale, pe care sunt amplasate construcțiile sau alte amenajări ale localităților.

Noutatea care pune în dificultate tranzacțiile având acest obiect este obținerea certificatului de calitate a solului, actul care atestă calitatea solului, eliberat fie la finalizarea oricăror lucrări în urmă cărora stratul de sol a fost afectat, fie la înstrăinarea terenurilor afectate de activități economice cu impact asupra solului.

Astfel, în conformitate cu această reglementare, solicitarea și obținerea certificatului privind calitatea solului este obligatorie la schimbarea deținătorului de teren, respectiv înstrăinarea terenului cu orice titlu valabil, în măsura în care terenul a fost afectat de activități agricole, silvice sau zootehnice, industriale sau economice existente sau noi cu impact semnificativ asupra solului; sau activități militare cu impact semnificativ asupra solului. Sunt în genere vizate așadar, orice lucrări în care stratul de sol a fost afectat.

Noțiunea de „schimbare a deținătorului terenului” face referire în primul rând la proprietarul imobilului, dar sfera aplicabilității este lărgită, cuprinzând inclusiv schimbarea arendașului dintr-un contract de arendare, a locatarului dintr-un contract de locațiune având că obiect terenul afectat de activitățile menționate, la încetarea/ cesiunea unui contract de superficie/ uz/ uzufruct, la sublocațiunea unui teren, în cazul unui transfer de întreprindere, la renunțarea la dreptul de proprietate asupra terenului, la dizolvarea unei persoane juridice, după caz, la fuziune, divizare, reorganizare, vânzări forțate, executare silită și chiar moștenire.

De asemenea, legea prevede că deținătorii de terenuri pe care se desfășoară activități economice sunt obligați să depună o garanție financiară pe toată perioada utilizării acestora în vederea refacerii păturii de sol afectat/ degradat, dar aici ne lovim de un vid legislativ întrucât nu sunt prevăzute elementele esențiale precum: modalitatea de constituire, cuantumul garanției, respectiv sancțiunea în cazul nedepunerii garanției de mai sus și modalitatea de executare a acesteia.

Autoritatea în a cărei competență a fost dată emitere certificatului privind calitatea solului Institutul Național de Cercetare- Dezvoltare pentru Pedologice, Agrochimie și Protecția Mediului („ICPA”), iar Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale („MADR”) și Ministerul Mediului, Apelor și Pădurilor, au obligația de a informa publicul, prin mass-media, asupra proiectelor și activităților pentru care este necesară eliberarea certificatului privind calitatea solului.

În ciuda tuturor acestor aspecte, procedura privind obținerea certificatului nu a fost adoptată încă, urmând a se realiza acest lucru prin ordin comun al MADR și al Ministerului Mediului în termen de 12 luni de la dată intrării în vigoare a acestei legi (i.e. până la 01.01.2022). Procedura va stabili condițiile de solicitare și de emitere a certificatului privind calitatea solului, perioada de valabilitate și modalitatea de revizuire, cuantumul taxei și al tarifelor aferente. 

În strânsă legătură cu obligația de a obține certificatul privind calitatea solului, art. 39 alin. (2) din Legea 246/2020 prevede un număr de alte șase obligații în sarcina deținătorilor terenurilor agricole și silvice, în baza unui titlu valabil, și a dețînătorilor construcțiilor de orice natură, precum și a utilizatorilor acestora, care prin activitatea lor pot cauza schimbări dăunătoare caracteristicilor și funcțiilor solului. La acestea se adaugă două obligații suplimentare, aplicabile doar în cazul deținătorilor persoane juridice, prevăzute de art. 39 alin. (3) din Legea 246/2020. În cazul nerespectării acestor obligații, legea stabilește sancționarea cu amendă contravențională de la 2.000 lei la 5.000 lei pentru persoanele fizice, în timp ce pentru persoanele juridice sancțiunea constă în amendă de la 20.000 lei la 50.000 lei.

Se observă că lipsa normelor de aplicare a Legii 246/2020, coroborat cu faptul că Legea 246/2020 conține o serie de lacune, determină blocajul unor categorii semnificative de tranzacții imobiliare, respectiv desfășurarea unor activități care impactează solul.