Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole (in vigoare in prezent) stabileste ca la vanzarea unui teren situat in extravilanul localitatilor anumite categorii de persoane pot sa isi exercite dreptul de preemtiune, vanzarea fiind conditionata de oferirea posbilitatii exercitarii unui asemenea drept.

In data de 12 octombrie 2020 (peste o luna) va intra in vigoare  Legea 175/2020 pentru modificarea şi completarea legii sus mentionate,  care va schimba esential procedura de exercitare a dreptului de preemtiune.

Principalele modificari sunt urmatoarele :

  1. Largirea bazei celor carora se adreseaza oferta vanzare,  în următoarea ordine:
  2. a) preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, soţii, rudele şi afinii până la gradul al treilea inclusiv;
  3. b) preemptori de rang II: proprietarii investiţiilor agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei, irigaţii exclusiv private şi/sau arendaşii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei şi pentru irigaţii, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiţii;
  4. c) preemptori de rang III: proprietarii şi/sau arendaşii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute la alin. (2) şi (4);
  5. d) preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
  6. e) preemptori de rang V: Academia de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-Şişeşti» şi unităţile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, organizate şi reglementate prin Legea nr. 45/2009 privind organizarea şi funcţionarea Academiei de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-Şişeşti» şi a sistemului de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi instituţiile de învăţământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinaţia strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;
  7. f) preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reşedinţa situat/situată în unităţile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unităţile administrativ-teritoriale vecine;
  8. g) preemptori de rang VII: statul român, prin Agenţia Domeniilor Statului.

Legea vine cu explicatii precise pentru fiecare dintre aceste categorii.

  1. Restrangerea bazei celor care pot sa cumpere terenuri in extravilan :

În cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele fizice  sau juridice insa cu cu respectarea următoarelor condiţii cumulative:

Pentru persoane fizice :

  1. a) să aibă domiciliul/reşedinţa situat/situată pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
  2. b) să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte;
  3. c) să fie înregistrate de autorităţile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

 

Pentru persoane juridice:

  1. a) să aibă sediul social şi/sau sediul secundar situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
  2. b) să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
  3. c) să prezinte înscrisurile din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activităţi agricole,
  4. d) asociatul/acţionarul care deţine controlul societăţii să aibă domiciliul situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
  5. e) în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii sunt alte persoane juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
  1. Modificarea conditiilor de vanzare a terenurilor extravilane

Terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligaţia plăţii impozitului de 80%

  • pe suma ce reprezintă diferenţa dintre preţul de vânzare şi preţul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă, pentru persoanele fizice
  • pe suma ce reprezinta din diferenţa de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor şi momentul înstrăinării pachetului de control , in cazul vanzarii pachetului de control al societăţilor care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan şi care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora; În acest caz, impozitul pe profit privind diferenţa de valoare a acţiunilor sau părţilor sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporţional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă.

Prevederile de mai sus nu se aplică reorganizării sau realocării de bunuri în cadrul aceluiaşi grup de societăţi.

  1. Modificarea procedurilor de exercitare a dreptului de preemtiune:

– În termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii primăria are obligaţia să afişeze timp de 45 de zile lucrătoare oferta de vânzare la sediul său şi, după caz, pe pagina de internet a acesteia.

– Primăria are obligaţia de a transmite structurii din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale, respectiv direcţiilor pentru agricultură judeţene precum şi Agenţiei Domeniilor Statului un dosar care să cuprindă lista preemptorilor, copiile cererii de afişare a ofertei de vânzare şi ale documentelor doveditoare , procesul-verbal de afişare a ofertei, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării documentaţiei.

– În termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligaţia să notifice titularilor dreptului de preempţiune, la domiciliul, reşedinţa sau, după caz, sediul acestora, înregistrarea ofertei de vânzare; în cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu pot fi contactaţi, notificarea se va face prin afişarea la sediul primăriei sau pe site-ul primăriei.

–  În cazul în care suprafaţa de teren care face obiectul intenţiei de vânzare se află la limita a două teritorii administrative, primăria va înştiinţa autoritatea publică locală cu care aceasta se învecinează, care la rândul ei va notifica titularii drepturilor de preempţiune, \

– Titularul dreptului de preempţiune trebuie ca, în termenul de 45 de zile lucrătoare, să îşi manifeste în scris intenţia de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului şi să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afişată. Primăria va afişa, inclusiv pe site-ul propriu, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea acceptării ofertei de vânzare, datele prevăzute în normele metodologice de aplicare a prezentei legi, respectiv le va trimite pentru afişare pe site-ul structurii centrale sau structurilor teritoriale, după caz.

– Comunicarea acceptării ofertei vânzătorului se înregistrează la primărie de către titularul dreptului de preempţiune însoţită de documentele justificative, prevăzute de normele metodologice de aplicare a prezentei legi.

– În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare , mai mulţi preemptori de rang diferit îşi manifestă în scris intenţia de cumpărare, la acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii, se aplică prevederile art. 4.

– În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare mai mulţi preemptori de acelaşi rang îşi manifestă în scris intenţia de cumpărare şi niciun alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii, se aplică prevederile art. 4.

– În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare un preemptor de rang inferior oferă un preţ superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalţi preemptori de rang superior lui care acceptă oferta, vânzătorul poate relua procedura, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preţ, cu respectarea prevederilor art. 4.

– Procedura se va desfăşura o singură dată, în termen de 10 zile de la împlinirea termenului de 45 de zile lucrătoare

– În termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea comunicării de acceptare a ofertei de vânzare, primăria are obligaţia să transmită structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, după caz, datele de identificare a preemptorilor, potenţiali cumpărători, în vederea verificării îndeplinirii condiţiilor legale.

– Dacă, în termenul de 45 de zile lucrătoare primăria constată că niciunul dintre titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul se va intocmi procesul verbal

– În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare respectiv în termenul de 10 zile prevăzut la alin. (6), vânzătorul modifică datele înscrise în oferta de vânzare, acesta reia procedura de înregistrare a cererii prevăzute la art. 6 alin. (1), cu respectarea dispoziţiilor prezentei legi.”

– Înainte de împlinirea termenului de 45 de zile vânzătorul poate depune la primăria unde a fost înregistrată cererea de afişare a ofertei de vânzare o cerere prin care solicită retragerea ofertei. În acest caz, primăria va încheia un proces-verbal de anulare a procedurii prevăzute de prezenta lege şi va comunica o copie a acestuia structurii centrale sau structurii teritoriale, după caz, şi Agenţiei Domeniilor Statului.

– Avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 ha inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 ha, de către structura centrală.

–  În situaţia în care, în urma verificărilor de către structura centrală, respectiv structurile teritoriale, după caz, se constată că preemptorul ales sau potenţialul cumpărător nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de prezenta lege, se va emite un aviz negativ, în termen de 5 zile lucrătoare de la expirarea termenului pentru verificare

– În situaţia în care nu s-a înregistrat nicio ofertă de cumpărare, la expirarea termenului prevăzut la art. 41 alin. (3), în termen de 10 zile lucrătoare, primăriile emit procesul-verbal de finalizare a procedurii. Procesul-verbal se eliberează vânzătorului şi se comunică structurii centrale sau structurilor teritoriale, după caz.

 

  1. Intocmirea unui Regsitru National Unic

Se instituie Registrul unic naţional privind circulaţia şi destinaţia terenurilor agricole situate în extravilan, in sistem electronic, constituit pe baza datelor şi informaţiilor furnizate de către autorităţile administraţiei publice locale, Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. Acesta se realizează, se actualizează şi se administrează de către Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale.

 

  1. Intrebari necesare

 

Asa cum ii sta bine unei reglementari serioase, acesta ridica cel putin doua mari probleme, in masura in care,  desi legea intra in vigoare peste aproximativ o luna, totusi :

– dispoziţiile privind procedurile referitoare la ofertele de vânzare, exercitarea dreptului de preempţiune, controlul aplicării procedurii dreptului de preempţiune şi procedura de emitere a avizelor necesare înstrăinării terenurilor sunt aplicabile cererilor formulate după data intrării în vigoare a prezentei legi, precum şi cererilor aflate în curs de soluţionare la această dată.

– procedura privind notificarea titularilor dreptului de preempţiune cu privire la înregistrarea ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se reglementează prin normele metodologice de aplicare a prezentei legi. Care evident nu exista in prezent.