In contextul provocat de pandemia Covid-19  masurile de siguranta luate in mod treptat de autoritati au afectat diverse industrii, mai ales in sector touristic si Horeca. Companiile au fost nevoite sa cerceteze sis a implementeze diverse strategii de business, sa ia masuri organizatorice pentru a putea permite angajatilor sa lucreze de acasa, incercand pe aceasta cale sa se reduca contactul intre persoanele fizice.

Cu titlu de exemplu, pe calea Ordonantei militare nr.1, au fost suspendate :

–      Activitatile de servire si consum al produselor alimentare si bauturilor alcoolice si nealcoolice, organizate de restaurant, cafenele, hoteluir sau alte localuri publice.

–      Activitati culturale, stiintifice, religioase, sportive, de divertisment, de jocuri de noroc, de tratament balnear și de îngrijire personală realizate in spatii inchise

La momentul de fata, ca urmare a emiterii Ordonantei militare nr.2 din data de 21.03.2020, sunt afectate si alte domenii economice, mai ales din domeniul retail, intrucat
art. 2 alin. (2) al ordonantei  dispune ca se suspendă temporar activitățile de comercializare cu amănuntul a produselor și serviciilor în centrele comerciale (atentie, toate centrele comerciale, nu doar „mall”-urile) în care își desfășoară activitatea mai mulți operatori economici, cu excepția vânzării produselor alimentare, veterinare sau farmaceutice și a serviciilor de curățătorie.

Toate acestea au impus cautarea unor posibile solutii juridice :

  • In primul rand,  putem vorbi de invocarea imposibilitatii de executare a obligatiei de catre locatar ca urmare a intervenirii unei forte majore.

In acest caz, forta majora fiind data de contextul pandemiei covid-19, locatarul fiind lipsit de folosinta bunului primit in chirie. Cu toate acestea contextul pandemic se prezuma a fi unul temporar, iar potrivit art.1634 alin.3 NCC “Atunci când imposibilitatea este temporară, executarea obligației se suspendă pentru un termen rezonabil, apreciat în funcție de durata și urmările evenimentului care a provocat imposibilitatea de executare.”

Cu toate acestea, locatarul nu ar putea refuza plata chiriei invocand pandemia covid-19 ca forta majora, avand in vedere prevederile art.1634 NCC care prevede la alin.6 ca ”Dacă obligația are ca obiect bunuri de gen, debitorul nu poate invoca imposibilitatea fortuită de executare.” Locatarul ar avea posibilitatea, tinand cont si de prevederile exprese cuprinse in contract la reducerea cuantumului chiriei sau suspendarea temporara a platii chiriei, avand in vedere ca locatorul ( neimputabil) nu mai poate sa ii asigure folosinta bunului.

In acest caz mai repede s-ar putea discuta de imposibilitatea de executare prevazuta de art.1557 NCC alin.2 potrivit caruia ”Dacă imposibilitatea de executare a obligației este temporară, creditorul (locatarul) poate suspenda executarea propriilor obligații, ori poate obține desființarea contractului. În acest din urmă caz, regulile din materia rezoluțiunii sunt aplicabile în mod corespunzător.” In toate cazurile trebuie avute in vedere prevederile stabilite de parti la momentul incheierii contractului, vointa partilor prevaland.

  •        In al doilea rand,  partile au la dispozitie, institutia impreviziunii, cauza de adaptare a contractului, avand in vedere ca interesul in situatia unor contracte de locatiune este mentinerea acestora si nu desfiintarea lor.

Astfel, institutia imprevizunii prevazute de art.1271 NCC acorda posibilitatea instantei de adaptare a contractului, fie de incetare a acestuia, in cazul in care executarea contractului asa cum a fost initial negociat devine excesiv de oneroasa datorita unor schimbari exceptionale.

Aceste schimbari exceptionale trebuie sa fie de asa natura incat ar fi injust pentru debitor sa fie obligat la executarea obligatiei initial asumate. Cu toate acestea, trebuie atrasa atentia debitorului care invoca impreviziunea, despre obligatia sa de a incerca intr-un termen rezonabil si cu buna credinta sa renegocieze adaptarea rezonabila si echitabila a contractului

Remedii posibile…?

o solutie posibila ar putea sa fie art.1557 NCC alin.2 potrivit caruia” Dacă imposibilitatea de executare a obligației este temporară, creditorul (locatarul) poate suspenda executarea propriilor obligații ori poate obține desființarea contractului”. Iar potrivit  art.1881 NCC alin 2  “daca imposibilitatea de folosire a bunului este partiala locatarul poate dupa imprejurari sa solicite rezilierea sau reducerea chiriei.”

Coroborand cele doua articole am putea spune ca suspendarea platii chiriei de catre locatar ca urmare a imposibilitatii temporare a folosintei, ar semnifica reducerea chiriei asa cum este prevazuta ca remediu de art.1818 NCC. Cu toate acestea trebuie avute in vedere si clauzele contractuale negociate de parti, deoarece nu este exclus ca acestea sa se fi inteles diferit cu privire la suportarea riscurilor in asemenea situatii.

Nu ne-am propus sa oferim lectii de anterprenoriat – credem insa  ca intr-o conventie in care ambele parti sunt afecatate  (pentru ca pandemia a afectat atat afacerea locatorului, cat si pe cea a locatarului)   singura solutie echitabila este negocierea.

In fond este vorba de a transforma o situatie lose-lose intr-o negociere win-win.